国泰君安城投宽庭保租房REIT开启申购 关注租约集中到期与换租的风险

查投资获悉，12月22日-12月25日，国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金(简称：国泰君安城投宽庭保租房REIT)开启申购，认购价格为3.05元，最低认购金额1000元，上海国泰君安证券资产管理有限公司为其基金管理人，基金托管人为中国银行。

国泰君安城投宽庭保租房REIT主要投资于以优质保障性租赁住房基础设施项目为投资标的的资产支持专项计划，并持有资产支持专项计划的全部资产支持证券份额，从而取得基础设施项目完全所有权或经营权利。基金将优先投资于以上海城投房屋租赁或其关联方拥有或推荐的优质保障性租赁住房基础设施项目为投资标的的资产支持专项计划。

据悉，该基础设施基金的运营管理机构为上海城投置业经营，截至招募说明书出具日，上海城投置业经营运营或拟运营的租赁住房项目包含湾谷社区、江湾社区、光华社区、浦江社区、张江社区(北块)、张江社区(南块)、临港社区、九星社区及泊湾社区合计9处资产。

国泰君安城投宽庭保租房REIT拟持有的基础设施项目的资产范围为(1)上海城驰持有的坐落于上海市杨浦区新江湾城国泓路392弄1号等的江湾社区项目，包括房屋所有权及其占用范围内的国有建设用地使用权；和(2)上海城业持有的坐落于上海市杨浦区新江湾城学德路27弄1-3、5-10、3_3号的光华社区项目，包括对应的房屋所有权及其占用范围内的国有建设用地使用权。

截至2022年底，上海市保障性租赁住房已累计建设筹措38.5万套/间，达“十四五”期末规划量的64%;累计供应22万套/间，达“十四五”期末规划量的55%。2023年，上海将继续加大保障性租赁住房建设筹措和供应力度，全年计划新增建设筹措7.5万套/间，相关任务指标已经分解落实到各区。前期建设筹措的保障性租赁住房项目已逐步进入供应阶段，预计全年新增供应量在数万套/间。

2020年末、2021年末、2022年末及2023年6月末，基础设施项目总资产分别约16.09亿元、21.12亿元、25.46亿元和27.66亿元，整体资产规模实际保持稳定增长。

2020-2022年度及2023年1-6月，收入、成本规模总体增长，基础设施项目公司分别取得营业收入0.00万元、0.00万元、20.82万元和3,858.09万元，其中2022年、2023年1-6月的营业收入以租赁收入为主。由于上海城驰和上海城业分别于2018年6月8日和2018年9月21日注册成立，江湾社区项目和光华社区项目分别于2022年11月和2023年3月投入运营，2020、2021年两个项目均处于开发建设期，未产生租金收入。

需要注意的是，招募说明书提示需注意租约集中到期与换租的风险。截至2023年6月30日，基础设施项目租赁合同到期时间主要分布在2024年，若租约大面积集中到期，且该等租约未获续期、未获替代等，基础设施项目将面临一定的空置风险，进而导致基础设施项目的租金收入减少。

此外，还需关注基础设施项目公司净利润为负的风险。上海城驰、上海城业报告期内净利润为负，主要由于江湾社区、光华社区处在建设期及开业初期，未产生营业收入或营业收入较低，但存在刚性成本税费支出所致。若后续项目公司运营情况未得到改善或经营不及预期，将对基金收益分配的稳定性产生影响。