华泰证券：“稳地产”持续落地 看好核心城市储备充沛以及运营稳健的优质房企

查投资获悉，华泰证券发布研究报告称，2024Q1房企融资现金流和开发投资的增速差有所收窄，一定程度上受益于房地产融资协调机制和经营性物业贷款等融资支持政策。此外，城中村改造专项借款也在逐步落地。尽管国际信用评级机构继续调低部分房企评级，但边际影响趋弱。1月以来，监管层明确的“稳地产”诉求在实操层面持续落地，有望推动房地产市场信心修复并尽快筑底，为板块提供估值修复空间。看好核心城市储备充沛以及运营稳健的优质房企。

房企融资现金流与开发投资的增速差有所改善

2024Q1房企融资现金流同比依然下滑，但在融资政策支持下，与开发投资的增速差有所收窄。根据国家统计局的数据，2024Q1房企融资现金流同比-13%，较2023全年收窄5.4pct，融资现金流和开发投资增速差较2023全年收窄3.3pct。分渠道来看：开发贷和经营性物业贷款在房地产融资协调机制和经营性物业贷款政策支持下有所释放；境内债国央企继续实现净融资，但广义民企仍在净偿还；境外债在剔除展期性质的交换要约后，融资渠道仍近于冻结；股权融资落地规模有限。

融资支持仍需观察落地进展

其一，房地产融资协调机制方面，2024年以来推进速度快、执行力度坚决，我们认为主要在于政策定位高，且高度重视落地效果的“闭环监测”；但受房地产市场调整等因素影响，政策落地率仍有待提升。其二，经营性物业贷款方面，持有优质物业的房企率先受益于贷款用途和抵押率的调整。其三，城中村改造专项借款方面，截至3月上旬，国开行和农发行合计发放城中村改造专项借款超1100亿元；具体到省市级别的数据，截至4月初授信金额已破万亿。

部分头部房企信用风险仍在发酵，国际信用评级下调影响趋弱

2024Q1新增1家出险房企。尽管公开市场债券到期压力逐季递减，但仍需关注部分头部房企的流动性风险。2024年以来，国际三大信用评级机构穆迪、惠誉和标普继续调降了部分房企的主体信用评级和展望。历史来看，境外融资渠道的开辟催生了房企对于国际信用评级的需求；但2021下半年以来，受外部环境影响，国际信用评级机构密集下调房企评级，造成了一系列负面影响，包括触发提前还款和交叉违约，以及导致融资和经营性现金流承压。但随着境外融资占比下滑和评级对于具体房企财务状况的预警意义大幅降低，评级下调的影响在逐步弱化，越来越多房企主动撤销评级。